Vermarktung einer Immobilie ohne Auftrag des Eigentümers und Veröffentlichung von Exposés mit Fotos in Immobilienportalen und Broschüren – der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Versäumnisurteil vom 30. April 2026, Az. III ZR 164/25: Ein Immobilienmakler, der von einem Mieter mit der Suche nach einem Nachmieter beauftragt wurde, handelt gegenüber dem Grundstückseigentümer nicht im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag. Veröffentlicht er dabei jedoch Innenraumfotos der Immobilie, kann dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zustehen – und damit auch ein Anspruch auf Erstattung der Abmahnkosten.

Was war geschehen?

Der Kläger ist Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in München. Deren Ladenfläche ist an eine GmbH – die am Rechtsstreit nicht beteiligte Mieterin –  vermietet. Die Beklagte ist ein auf Immobilien-Dienstleistungen spezialisiertes Unternehmen, das insbesondere Maklertätigkeiten anbietet.

Die Mieterin suchte einen Unter- oder Nachmieter für das Objekt. Sie beauftragte die Beklagte mit der Suche.

Jedenfalls im April 2024 vermarktete die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.363 €. Eine ausdrückliche Beauftragung der Beklagten durch den Kläger, das Objekt öffentlich anzubieten, war nicht erfolgt. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Der Kläger behauptete, im Januar 2024 selbst einen Makler beauftragt zu haben. Er machte geltend, die Veröffentlichung des Exposés der Beklagten sei für die Vermarktung durch den von ihm beauftragten Makler schädlich gewesen. Insbesondere seien die Chancen beeinträchtigt worden, einen höheren als den im Exposé der Beklagten genannten Mietzins zu erzielen.

Der Kläger mahnte die Beklagte anwaltlich mit Schreiben vom 4. April 2024 ab und forderte sie zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie zum Ersatz der Rechtsanwaltskosten auf. Die Beklagte verpflichtete sich daraufhin „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht jedoch rechtsverbindlich … es zu unterlassen, die vorgenannte Immobilie als Makler zu vermarkten, insbesondere Exposés samt darin enthaltener Fotos auf Immobilienportalen öffentlich zugänglich zu machen oder analog über Broschüren anzubieten“. Der Aufforderung, die Rechtsverfolgungskosten zu übernehmen, also die Kosten der Abmahnung zu ersetzen, kam die Beklagte nicht nach.

Genau diese Anwaltskosten für das Abmahnschreiben klagte der Eigentümer anschließend ein.

Das Amtsgericht München wies die Klage mit Urteil vom 05.12.2024, Az. 211 C 17142/24, ab, weil es eine Beeinträchtigung des Eigentums des Klägers durch das Verhalten der Beklagten verneinte. Das Landgericht München I gab der Klage als Berufungsgericht teilweise statt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte deren Ziel weiter, die Berufung des Klägers insgesamt zurückzuweisen.

Wie entschied der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts München I auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Die Entscheidung enthält zwei wesentliche Aussagen: erstens eine klare Absage an den vom Berufungsgericht gewählten Weg über die Geschäftsführung ohne Auftrag – und zweitens zugleich einen Hinweis auf eine andere, tragfähige Anspruchsgrundlage.

Keine Geschäftsführung ohne Auftrag

Der BGH stellte klar: Die allein vom Mieter betriebene Suche nach einer Unter- oder Nachvermietung liegt ausschließlich in dessen Rechts- und Interessensphäre. Dementsprechend wird der von ihm mit einer solchen Suche beauftragte Makler allein in dieser Sphäre tätig. Der Rechtskreis des an den Vorgängen nicht beteiligten Vermieters wird hiervon lediglich reflexhaft betroffen.

Frühestens wenn ein Unter- oder Nachmieter gefunden wurde, könne die Rechts- und Interessensphäre des Vermieters konkret und unmittelbar berührt sein – etwa wenn ein Untermietvertrag zustande kommt oder der Mieter auf Zustimmung des Vermieters anträgt. Der Makler sei vertraglich allein dem Mieter als seinem Auftraggeber gegenüber berechtigt und verpflichtet.

Eine bloß reflexhafte Betroffenheit des Eigentümers genügt nach Ansicht des BGH nicht, um eine Geschäftsführung ohne Auftrag zu begründen. Der Eigentümer kann daher aus diesem Rechtsgrund keine Abmahnkosten vom Makler verlangen.

Eingriff in das Eigentum durch Innenraumfotos

In Betracht kommt ein Unterlassungsanspruch des Vermieters, weil die Innenraumfotos einen rechtswidrigen Eingriff in dessen Eigentum bedeuten – hier liegt der eigentliche Kern der Entscheidung für die Praxis. Er ist für Eigentümer von erheblicher Bedeutung.

Zur Rechtslage führte der Bundesgerichtshof zunächst aus:

„Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden (zB BGH, Urteile vom 20. September 1974 – I ZR 99/73, JZ 1975, 491, 492 f; vom 17. Dezember 2010 – V ZR 45/10, NJW 2011, 749 Rn. 8, 11 und 13; vom 1. März 2013 – V ZR 14/12, NJW 2013, 1809 Rn. 12 und vom 19. Dezember 2014 – V ZR 324/13, NJW 2015, 2037 Rn. 8; siehe auch OLG Frankfurt am Main, ZUM 2019, 439, 440 f). Für Fotografien von Innenräumen gilt nichts anderes. Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar.“

Dass die Beklagte als Mieterin das Eigentum ihres Vermieters – des Klägers – beeinträchtigt hatte, begründete der Bundesgerichtshof so:

„Die Beklagte vermarktete das Ladenlokal zu gewerblichen Zwecken auf verschiedenen Webseiten mittels eines wesentlich von großformatigen Fotografien aus dem Inneren des Gebäudes geprägten Exposés, so dass ein Eingriff in das Eigentumsrecht des Klägers vorlag.“

Allerdings ist die Sache damit noch nicht abschließend entschieden. Nun kommt es nämlich darauf an, ob der Vermieter in eine derartige Vermarktung durch die Mietpartei eingewilligt hat:

„Allerdings ist zu prüfen, ob eine Einwilligung vorliegt, die einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB ausschließt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2022 – V ZR 7/21, WRP 2022, 1140 Rn. 23 f). Das wäre zum Beispiel anzunehmen, wenn der Mieterin nach dem mit dem Kläger bestehenden Mietvertrag das Recht zustand, das Objekt unter Verwendung von Fotografien der Innenräume zum Zwecke der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter über einen Makler öffentlich anzubieten, oder wenn der Kläger in sonstiger Weise zu einem solchen Vorgehen seine Einwilligung gegeben hatte.“

Freilich kann eine derartige Einwilligung nicht ohne weiteres angenommen werden. Ihre Voraussetzungen müssen im Einzelnen geprüft werden:

„Die bloße Kenntnis des Klägers davon, dass die Mieterin die Beklagte als Maklerin eingeschaltet hatte, allein genügt allerdings nicht, um von einer Einwilligung des Klägers zur öffentlichen Vermarktung der Immobilie auszugehen. Diesbezüglich sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich, die in dem neuen Berufungsverfahren nachzuholen sind (vgl. BGH aaO Rn. 23 ff).“

Das Landgericht München I muss diese Frage, ob der klagende Vermieter seiner beklagten Mieterin eine Einwilligung erteilt hat oder nicht, nun im zweiten Anlauf klären.

Abmahnkosten als Aufwendungsersatz

Besteht ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, steht dem Eigentümer – in Anlehnung an die Rechtsprechung zu den Kosten einer Abmahnung bei Wettbewerbsverstößen und Urheberrechtsverletzungen – gemäß §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu. Dieser umfasst die Rechtsanwaltskosten für die Abmahnung der Beklagten, die der Kläger für die Verfolgung seines Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB für erforderlich halten durfte.

Die für die Abmahnung anfallenden Kosten sind bereits dann in vollem Umfang ersatzfähig, wenn sich der Anspruch unter einem der genannten Gesichtspunkte als begründet erweist. Die Abmahnung hat sich dann – unabhängig davon, welcher Gesichtspunkt den Anspruch begründet – als objektiv nützlich und zur Streiterledigung geeignet erwiesen.

Welche Auswirkung hat die Entscheidung auf die Praxis?

Fundamentale Neuigkeiten – oder Bestätigung bekannter Rechtsgrundsätze?

Die Entscheidung enthält keine vollständig neuen Rechtssätze, aber sie klärt eine bislang umstrittene Frage verbindlich: Ein vom Mieter mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragter Makler handelt im Rechtsverhältnis zum Eigentümer der Immobilie nicht im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag. Damit schließt der BGH einen Weg, den manche Gerichte zuvor noch für gangbar gehalten hatten.

Gleichzeitig stärkt das Urteil den Eigentumsschutz bei der Verwendung von Fotos der Immobilie, insbesondere von Innenraumfotos, erheblich. Die Rechtsprechung, wonach das Recht zur gewerblichen Verwertung von Fotografien eines Grundstücks dem Eigentümer zusteht, wird ausdrücklich auf Innenraumaufnahmen erstreckt und fortgeführt.

Was müssen Eigentümer beachten?

Wer eine Immobilie besitzt – ob Wohn- oder Gewerbeimmobilie –, sollte wissen: Innenraumfotos seiner Immobilie dürfen ohne seine Einwilligung nicht zu gewerblichen Zwecken veröffentlicht werden. Das gilt auch dann, wenn ein Mieter einen Makler einschaltet. Veröffentlicht der Makler solche Fotos ohne Erlaubnis des Eigentümers, kann dieser ihn abmahnen und die dafür entstandenen Anwaltskosten erstattet verlangen – vorausgesetzt, der Eigentümer hat keine Einwilligung erteilt.

Wichtig: Die bloße Kenntnis davon, dass der Mieter einen Makler beauftragt hat, reicht als Einwilligung nicht aus. Eigentümer sollten daher im Mietvertrag klar regeln, ob und unter welchen Bedingungen der Mieter die Immobilie – auch mit Innenraumfotos – öffentlich vermarkten darf.

Wer feststellt, dass seine Immobilie ohne Erlaubnis mit Innenraumfotos im Internet angeboten wird, sollte zügig handeln: Eine anwaltliche Abmahnung kann nicht nur die wirtschaftlich nachteilige Vermarktung stoppen, sondern auch die Kosten dafür auf den Verursacher abwälzen.

Was müssen Makler beachten?

Makler, die von einem Mieter mit der Suche nach einem Nachmieter beauftragt werden, dürfen nicht ohne Weiteres Innenraumfotos der Immobilie veröffentlichen. Das Recht zur gewerblichen Nutzung dieser Fotos liegt beim Eigentümer – nicht beim Mieter. Wer als Makler Exposés mit Innenraumaufnahmen veröffentlicht, ohne die Einwilligung des Eigentümers eingeholt zu haben, riskiert eine Abmahnung und muss die dafür anfallenden Anwaltskosten erstatten.

Was müssen Mieter beachten?

Mieter sollten vor der Beauftragung eines Maklers prüfen, ob ihr Mietvertrag eine entsprechende Erlaubnis enthält. Fehlt diese, sollten sie die Einwilligung des Eigentümers ausdrücklich einholen – am besten schriftlich.

Fazit

Das BGH-Urteil vom 30. April 2026 ist ein wichtiges Signal für alle Beteiligten am Immobilienmarkt. Es stellt klar: Ein Makler, der allein vom Mieter beauftragt wird, handelt nicht im Interesse des Eigentümers im Rechtssinne. Gleichzeitig schützt das Urteil Eigentümer wirksam davor, dass ihre Immobilie ohne Erlaubnis mit Innenraumfotos öffentlich vermarktet wird. Wer als Eigentümer in eine solche Situation gerät, hat unter den vom BGH genannten Voraussetzungen das Recht, die Vermarktung zu stoppen und die Kosten der Rechtsverfolgung erstattet zu verlangen.

Die genauen Umstände des Einzelfalls – insbesondere die Frage, ob eine Einwilligung vorlag – sind dabei entscheidend. Ob im Mietvertrag eine entsprechende Regelung besteht, ob der Eigentümer konkludent zugestimmt hat oder ob er von der Vermarktung wusste und nichts unternommen hat: All das kann das Ergebnis maßgeblich beeinflussen.

 

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