Besichtigungsrecht des Vermieters, Hausrecht und Privatsphäre des Wohnungsmieters – wann darf der Vermieter in die Wohnung und wann muss er draußen bleiben? Dieser Beitrag informiert darüber, was Mieter über den Zutritt des Vermieters wissen müssen.

Worum geht es?

Viele Mieter kennen die Situation: Der Vermieter kündigt eine Wohnungsbesichtigung an. Manchmal mit einem konkreten Grund, manchmal einfach so – „um mal nach dem Rechten zu sehen“. Doch darf er das überhaupt?

Die Antwort lautet: Nicht ohne Weiteres. Ihre Wohnung ist Ihr privater Lebensraum. Sie genießt besonderen Schutz – nicht nur durch den Mietvertrag, sondern auch durch das Grundgesetz. Der Vermieter hat kein generelles Recht, Ihre Wohnung zu betreten. Er braucht dafür immer einen konkreten Anlass.

Dieser Ratgeber erklärt, wann Sie den Vermieter in die Wohnung lassen müssen, wann Sie dies ablehnen dürfen und was passiert, wenn der Vermieter seine Grenzen überschreitet.

Wie ist die Rechtslage?

Kein gesetzliches Betretungsrecht

Das Mietrecht enthält keine ausdrückliche Regelung, wonach der Vermieter das Recht hat, Ihre Wohnung zu betreten. Ein Zutrittsrecht ergibt sich nur aus einer vertraglichen Nebenpflicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Hintergrund ist § 535 Abs. 1 BGB: Der Vermieter muss die Mietsache instand halten. Daher muss er die Wohnung aus berechtigtem Anlass betreten dürfen, um z. B. Schäden zu prüfen.

Für Sie als Mietpartei bedeutet das: Sie müssen den Vermieter nur dann in Ihre Wohnung lassen, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt und er den Termin rechtzeitig angekündigt hat.

Grundrechte schützen den Mieter

Ihre Wohnung steht unter dem Schutz von Art. 13 Abs. 1 GG – der Unverletzlichkeit der Wohnung. Weiter ist Ihr Besitzrecht als Mieter durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt.

Auf der anderen Seite steht das Eigentumsrecht des Vermieters. Die Gerichte müssen diese Interessen in jedem Einzelfall gegeneinander abwägen.

Wann liegt ein sachlicher Grund vor?

Anerkannte Gründe für eine Besichtigung sind zum Beispiel:

• Begutachtung nach einer Mängelanzeige
• Vorbereitung von Reparaturen oder Modernisierungen
• Besichtigung mit Kaufinteressenten bei geplantem Verkauf
• Besichtigung durch einen Sachverständigen zur Vorbereitung einer Mieterhöhung
• Abwehr drohender Gefahren bei begründetem Verdacht

Aber: Keine Routinekontrollen erlaubt

Ein regelmäßiges Kontrollrecht – etwa alle ein bis zwei Jahre – hat der Vermieter nicht. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die ein allgemeines Besichtigungsrecht „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ vorsieht, ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen.

Aktuelle Urteile zum Thema

_ BGH, Urteil vom 04.06.2014, Az. VIII ZR 289/13

Streitgegenstand: Die Vermieterin überschritt die vereinbarte Besichtigung und versuchte, das gesamte Haus zu inspizieren. Der Mieter trug sie vor die Tür. Daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag.

Entscheidung: Die ausgesprochene Kündigung war unwirksam. Der BGH stellte klar: Ein anlassloses Besichtigungsrecht gibt es nicht. AGB-Klauseln zur allgemeinen Wohnungskontrolle sind unwirksam. Die Vermieterin musste dem Mieter die Anwaltskosten erstatten.

_ BGH, Urteil vom 26.04. 2023, Az. VIII ZR 420/21

Streitgegenstand: Der Vermieter wollte die Wohnung mit Kaufinteressenten besichtigen. Die psychisch schwer erkrankte Mieterin verweigerte den Zutritt.

Entscheidung: Der BGH erkannte ein grundsätzliches Besichtigungsrecht bei geplantem Verkauf an, verwies aber an das Instanzgericht zurück. Bei drohender schwerer Gesundheitsgefahr muss das Gericht besonders sorgfältig abwägen.

_ BGH, Urteil vom 28.11.2023, Az. VIII ZR 77/23

Streitgegenstand: Die Vermieterin wollte die Wohnung durch einen Sachverständigen besichtigen lassen, um eine Mieterhöhung vorzubereiten.

Entscheidung: Der BGH bestätigte, dass die Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung ein sachlicher Grund für den Zutritt ist. Der Mieter muss die Besichtigung dulden.

Auswirkung auf die Praxis

Worauf müssen Mieter im Alltag achten?

Prüfen Sie bei jeder Besichtigungsankündigung, ob ein konkreter Anlass genannt wird. Ein pauschaler Hinweis auf „Kontrolle“ oder „Überprüfung des Zustands“ reicht nicht aus. Fragen Sie im Zweifel schriftlich nach dem genauen Grund.

Achten Sie darauf, dass der Vermieter den Termin rechtzeitig ankündigt. Eine Vorlaufzeit von mindestens einer Woche ist in der Regel angemessen. Besichtigungen dürfen nur an Werktagen zu üblichen Tageszeiten stattfinden.

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Auch wenn der Vermieter einen berechtigten Grund hat, darf die Besichtigung nur den angekündigten Zweck umfassen. Wer wegen Rauchmeldern kommt, darf nicht die gesamte Wohnung durchsuchen.

Praktische Empfehlungen

Dokumentieren Sie jede Besichtigungsankündigung und den genannten Grund schriftlich.

Stimmen Sie berechtigten Besichtigungen kooperativ zu. Eine grundlose Verweigerung kann im Extremfall eine Kündigung rechtfertigen.

Lehnen Sie anlasslose Kontrollen höflich, aber bestimmt ab. Verweisen Sie auf die Rechtsprechung des BGH.

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf Besichtigungsklauseln. Klauseln, die ein allgemeines Betretungsrecht ohne konkreten Anlass vorsehen, sind unwirksam.

Überschreitet der Vermieter die Grenzen einer vereinbarten Besichtigung, fordern Sie ihn auf, die Wohnung zu verlassen. Halten Sie den Vorfall schriftlich fest.

Fazit

Ihre Wohnung ist Ihr geschützter Lebensraum. Der Vermieter braucht immer einen konkreten sachlichen Grund, um Zutritt zu verlangen. Gleichzeitig sollten Sie berechtigte Anliegen nicht blockieren. Die Rechtsprechung schützt beide Seiten, verlangt aber stets eine faire Abwägung im Einzelfall.

Leider haben auch im vorangeschrittenen 21. Jahrhundert manche Vermieter den Unterschied zwischen Gutsherrentum und BGB-Mietrecht noch nicht vollständig verinnerlicht. Nicht nur private Vermieter zeichnen sich gelegentlich durch willkürliches, ja geradezu übergriffiges Verhalten gegenüber ihren Wohnungsmietern aus.

Wenn Sie als Wohnungsmieter unsicher sind, ob eine Besichtigung berechtigt ist, oder wenn Ihr Vermieter auf Sie Druck ausübt, lassen Sie sich beraten. In unserer Kanzlei unterstützen wir Sie gerne dabei, Ihre Rechte als Mieter zu wahren.

 

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